Comprar um imóvel na planta costuma ser uma decisão que envolve planejamento financeiro e expectativas para o futuro. Mas imprevistos acontecem: uma mudança na situação financeira, uma alteração nos planos familiares ou até mesmo a percepção de que aquele imóvel já não atende às suas necessidades podem levar o comprador a desistir do negócio.
Nessas situações, uma das primeiras preocupações costuma ser: se eu cancelar a compra, vou perder todo o dinheiro que já paguei?
A resposta é não. A legislação brasileira permite que o comprador solicite o encerramento do contrato e receba de volta parte dos valores pagos, mesmo quando a desistência acontece por iniciativa própria. Entretanto, a devolução pode sofrer descontos, e o percentual retido pela construtora depende de fatores importantes, como a data do contrato e a existência de patrimônio de afetação.
Por isso, antes de aceitar qualquer proposta de distrato ou assinar um documento de cancelamento, é importante entender o que a lei determina e quais valores podem ser descontados.
O comprador pode desistir da compra de um imóvel na planta?
Sim. A desistência da compra de um imóvel na planta é possível, mesmo quando o contrato prevê a irretratabilidade do negócio. No entanto, isso não significa que o comprador terá direito à devolução integral dos valores pagos em qualquer situação.
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para o encerramento dos contratos de compra e venda de imóveis em incorporação imobiliária. Entre outros pontos, a legislação definiu quais descontos podem ser aplicados quando o comprador decide não continuar com a aquisição.
A regra busca equilibrar os interesses das duas partes: de um lado, o consumidor que precisa encerrar o compromisso; de outro, a construtora, que pode ter custos e prejuízos decorrentes da desistência.
Quanto a construtora pode descontar do valor que você pagou?
Essa é uma das principais dúvidas de quem pretende cancelar a compra de um imóvel na planta. De acordo com o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, a construtora pode descontar do valor a ser devolvido a comissão de corretagem e uma multa contratual, chamada de pena convencional.
Como regra, essa multa não pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador diretamente à incorporadora. Isso significa que o percentual deve ser calculado sobre o que foi pago, e não sobre o valor total do imóvel.
Por exemplo, imagine que uma pessoa tenha pago R$ 80 mil diretamente à construtora e decida desistir da compra. Considerando uma retenção de 25%, a multa corresponderia a R$ 20 mil. Nesse exemplo simplificado, restariam R$ 60 mil, antes de considerar eventual desconto da comissão de corretagem e outros encargos legalmente aplicáveis.
É importante observar que o cálculo precisa considerar o contrato, os pagamentos realizados e a natureza de cada valor. A comissão de corretagem, por exemplo, pode ser descontada integralmente quando atendidos os requisitos legais, desde que tenha sido informada de maneira adequada no contrato.
E se o imóvel estiver submetido ao patrimônio de afetação?
Existe uma diferença importante quando o empreendimento está submetido ao chamado regime de patrimônio de afetação. Nesse modelo, os bens, direitos e recursos de determinada construção ficam separados do patrimônio geral da incorporadora, com o objetivo de proteger a conclusão daquele empreendimento.
Nessas situações, a Lei do Distrato permite que a multa contratual chegue a até 50% dos valores pagos pelo comprador, em vez do limite geral de 25%. É uma condição mais rigorosa para quem desiste da compra, justamente em razão das regras específicas desse regime.
Por isso, antes de calcular quanto poderá receber de volta, é fundamental verificar se o empreendimento possui patrimônio de afetação e se essa informação consta da documentação da incorporação e do contrato.
Em quanto tempo o dinheiro deve ser devolvido?
O prazo para receber os valores também varia conforme o regime do empreendimento.
Quando a incorporação não está submetida ao patrimônio de afetação, a lei prevê que o saldo a ser devolvido seja pago em parcela única após 180 dias, contados do desfazimento do contrato. Se a unidade for revendida antes desse prazo, a restituição do valor remanescente deverá ocorrer em até 30 dias da revenda.
Já nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a devolução deve acontecer em até 30 dias após a emissão do habite-se ou documento equivalente, respeitadas as deduções previstas em lei. Também nessa hipótese, se houver revenda da unidade antes do prazo legal, o saldo remanescente deverá ser pago em até 30 dias da revenda.
Essas regras demonstram por que não basta verificar apenas o percentual que a construtora pretende reter. O momento em que o dinheiro será devolvido também precisa ser considerado na análise do distrato.
Existe alguma situação em que o comprador pode receber 100% do dinheiro de volta?
Sim. Uma situação importante é quando a desistência acontece por culpa da própria construtora, e não por uma decisão pessoal do comprador.
Imagine, por exemplo, que a empresa não entregue o imóvel dentro do prazo contratual, considerando também eventual período de tolerância válido, ou descumpra obrigações essenciais assumidas no contrato. Se o comprador optar pela rescisão em razão desse descumprimento, poderá ter direito à devolução integral dos valores pagos, devidamente atualizados, sem a aplicação das penalidades previstas para a desistência por iniciativa do consumidor.
Esse entendimento também está consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser integral quando o desfazimento ocorre por culpa exclusiva do vendedor ou construtor. Quando a responsabilidade é do comprador, a devolução é parcial.
Outra hipótese que merece atenção é o direito de arrependimento. Nos contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, a Lei do Distrato prevê prazo de sete dias para o comprador se arrepender, com direito à devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Esse prazo deve ser observado com atenção, assim como a formalização da comunicação dentro do período legal.
O que fazer antes de assinar o distrato?
Se você decidiu desistir da compra de um imóvel na planta, o primeiro passo é analisar o contrato e conferir as condições previstas para o encerramento do negócio. Verifique especialmente o percentual de retenção, a comissão de corretagem, a existência de patrimônio de afetação e o prazo indicado para a restituição dos valores.
Também é importante reunir comprovantes de pagamento, propostas comerciais, mensagens trocadas com a construtora e todos os documentos relacionados à aquisição. Se a desistência estiver relacionada a algum descumprimento da empresa, como atraso na entrega ou alteração indevida das condições contratadas, esses registros podem ser fundamentais para demonstrar a responsabilidade da construtora.
Não aceite automaticamente qualquer cálculo apresentado pela empresa. Cláusulas contratuais e descontos precisam respeitar os limites legais, e uma cobrança indevida pode ser questionada.
Desistir da compra não significa perder todo o dinheiro
Quem comprou um imóvel na planta e precisa desistir da aquisição não está, necessariamente, condenado a perder tudo o que pagou. A legislação prevê o direito à rescisão e à restituição de parte dos valores, mas o cálculo depende das condições do contrato, do regime do empreendimento e do motivo que levou ao encerramento do negócio.
Antes de assinar o distrato, vale conferir se os descontos apresentados pela construtora estão de acordo com a lei e se existe alguma circunstância que permita uma devolução maior, inclusive integral. Uma análise jurídica cuidadosa pode evitar prejuízos e ajudar o comprador a encerrar o contrato de forma mais segura.