Comprar um imóvel novo costuma representar a realização de um grande sonho.
Mas e quando, logo depois de receber as chaves, aparecem infiltrações, rachaduras, pisos soltos, problemas elétricos, vazamentos ou outros defeitos na construção?
A sensação pode ser de frustração — afinal, ninguém espera comprar um imóvel novo e precisar começar uma verdadeira reforma antes mesmo de conseguir aproveitá-lo.
A boa notícia é que o comprador não precisa simplesmente aceitar o problema e arcar sozinho com os custos.
Dependendo da situação, a construtora, incorporadora ou outro responsável pela obra pode ter o dever de corrigir os defeitos e, em determinadas circunstâncias, reparar também os prejuízos causados ao consumidor.
Mas existe um ponto de atenção: os prazos para reclamar podem variar de acordo com o tipo de problema e com o direito que está sendo buscado.
Por isso, se o imóvel foi entregue com defeitos, agir rapidamente pode fazer toda a diferença.
O que pode ser considerado um problema construtivo?
Nem todo problema encontrado em um imóvel é necessariamente um vício construtivo.
Porém, quando existe uma falha relacionada à execução da obra, aos materiais utilizados, ao projeto ou à qualidade do serviço prestado, pode haver responsabilidade dos envolvidos. Alguns exemplos comuns são:
infiltrações e vazamentos;
rachaduras e fissuras;
problemas de impermeabilização;
pisos ou revestimentos soltos;
problemas em portas e janelas;
defeitos elétricos;
falhas hidráulicas;
problemas de pintura e acabamento;
problemas de escoamento de água;
defeitos em áreas comuns do condomínio;
problemas que comprometem a segurança ou a utilização adequada do imóvel.
É importante lembrar que a gravidade do defeito deve ser analisada caso a caso.
Uma pequena fissura superficial pode ter origem completamente diferente de uma rachadura que indica movimentação estrutural.
Por isso, antes de concluir que se trata de um simples problema de acabamento, é importante investigar a causa.
Infiltração no imóvel novo: de quem é a responsabilidade?
A infiltração é uma das reclamações mais comuns envolvendo imóveis recém-entregues.
Ela pode aparecer no teto, nas paredes, próximo às janelas, em banheiros, varandas, áreas externas ou até mesmo em apartamentos localizados abaixo de outra unidade. O problema pode estar relacionado, por exemplo, a:
falhas de impermeabilização;
problemas na instalação hidráulica;
falta de vedação;
erros de execução;
problemas no sistema de drenagem;
falhas em áreas externas ou na cobertura.
E existe uma diferença importante: descobrir onde a água está aparecendo não significa necessariamente descobrir onde está a origem do problema.
Uma mancha no teto do apartamento, por exemplo, pode ter origem em uma tubulação ou em uma área localizada acima.
Por isso, simplesmente pintar a parede pode não resolver a questão. Se a causa da infiltração não for corrigida, o problema tende a voltar.
E as rachaduras? Toda rachadura é grave?
Não.
Existem fissuras e rachaduras que podem estar relacionadas ao acabamento e outras que podem indicar problemas mais sérios.
O ponto principal é entender a causa e a evolução do problema.
Uma rachadura que aumenta com o passar do tempo, aparece em determinados pontos da estrutura ou vem acompanhada de outros sinais merece atenção especial.
É justamente por isso que, em situações mais complexas, uma avaliação técnica realizada por profissional habilitado pode ser muito importante.
Um engenheiro ou arquiteto poderá verificar as características do problema e produzir um laudo técnico, indicando, quando possível, a origem do defeito e as medidas necessárias para corrigi-lo.
Esse documento pode ser extremamente útil caso seja necessário discutir a responsabilidade da construtora.
“Mas eu já recebi as chaves. Não posso mais reclamar?”
Pode.
O simples recebimento das chaves não significa que o comprador abriu mão do direito de reclamar de defeitos existentes no imóvel.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece regras específicas para os chamados vícios aparentes ou de fácil constatação e também para os vícios ocultos.
Para imóveis, o prazo indicado no artigo 26, II, do CDC para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação é de 90 dias, contados da entrega efetiva do bem. Já nos vícios ocultos, o prazo começa quando o defeito fica evidenciado.
Mas atenção: esse prazo não significa que qualquer problema que apareça depois de 90 dias esteja automaticamente sem solução.
A situação jurídica pode ser diferente dependendo da natureza do defeito e do tipo de providência que o consumidor pretende obter.
O Superior Tribunal de Justiça já destacou justamente essa diferença entre o prazo para reclamar do vício e o prazo para buscar indenização pelos prejuízos causados pela má execução do contrato.
Por isso, não é recomendável simplesmente concluir que “passaram 90 dias, perdi meus direitos”.
O que é um vício aparente?
É aquele problema que pode ser percebido com relativa facilidade.
Imagine, por exemplo, um revestimento quebrado, uma porta que não fecha corretamente ou um problema claramente visível no acabamento.
Essas situações podem ser identificadas logo na entrega do imóvel.
O CDC prevê prazo de 90 dias para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação em imóveis, conforme o artigo 26, II.
Por isso, a vistoria do imóvel antes de receber as chaves é tão importante.
E o que é um vício oculto?
O vício oculto é aquele que não pode ser percebido imediatamente, aparecendo somente depois.
É o caso, por exemplo, de uma infiltração que surge meses depois da entrega ou de um problema que só fica evidente após determinado período de uso.
Nessas situações, o CDC estabelece que o prazo para reclamar começa a contar a partir do momento em que o defeito fica evidenciado.
Isso é especialmente importante em imóveis porque determinados problemas de construção podem permanecer escondidos durante algum tempo antes de apresentar sinais visíveis.
Existe uma garantia de cinco anos para o imóvel?
Essa é uma das maiores dúvidas dos compradores.
O artigo 618 do Código Civil estabelece responsabilidade do empreiteiro, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho em determinados contratos de empreitada de edifícios ou construções consideráveis.
Mas é importante não interpretar essa regra como se todo e qualquer defeito do imóvel tivesse automaticamente uma garantia de cinco anos.
A proteção jurídica depende do tipo de defeito, da relação contratual e da legislação aplicável.
Além disso, em relações de consumo, o STJ reconhece que a proteção do consumidor não se limita simplesmente ao prazo de cinco anos previsto no Código Civil. A Corte já decidiu que o CDC possui disciplina própria para vícios construtivos e que determinados defeitos podem ser discutidos mesmo quando surgem após esse período, observados os prazos aplicáveis ao caso.
Por isso, a famosa frase “a garantia acabou porque passaram cinco anos” nem sempre é suficiente para encerrar a discussão.
A construtora pode simplesmente mandar alguém “dar um jeito”?
Também é preciso ter cuidado.
Se existe um defeito no imóvel, o consumidor deve comunicar formalmente o problema e solicitar uma solução.
Dependendo da situação, pode ser necessário que a empresa:
faça o reparo;
corrija a origem do problema;
substitua materiais defeituosos;
refaça determinado serviço;
arque com os custos necessários para solucionar o vício.
O Código de Defesa do Consumidor prevê, em determinadas situações, alternativas como a reexecução do serviço, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional do preço.
Por isso, simplesmente aceitar um reparo superficial sem entender a origem do problema pode não ser a melhor solução.
E se a construtora disser que o problema foi causado pelo morador?
Essa é uma situação que pode acontecer.
A empresa pode alegar, por exemplo, que a infiltração ocorreu por falta de manutenção, alteração feita pelo proprietário ou intervenção realizada posteriormente.
Mas a responsabilidade não deve ser presumida automaticamente para nenhum dos lados.
É necessário analisar a origem do problema.
Por isso, documentos, fotografias, vídeos, mensagens, protocolos de atendimento e, principalmente, laudos técnicos podem ser importantes para demonstrar o que realmente aconteceu.
Em uma discussão sobre vício construtivo, prova é fundamental.
Tire fotos e vídeos de tudo
Essa é uma das primeiras providências que o comprador deve tomar. Apareceu uma infiltração? Fotografe. Surgiu uma rachadura? Fotografe e registre a evolução. O piso está soltando? Faça vídeos. A água está entrando pela janela? Registre o problema.
Se possível, guarde os arquivos com a data e mantenha uma sequência de imagens para mostrar como o defeito evoluiu. Isso ajuda a construir um histórico do problema. Também é importante guardar:
contrato de compra e venda;
memorial descritivo;
manual do proprietário;
documentos de entrega das chaves;
termo de vistoria;
conversas com a construtora;
e-mails;
protocolos de atendimento;
ordens de serviço;
notas fiscais de reparos;
laudos técnicos;
orçamentos.
Quanto mais organizada estiver a documentação, mais fácil será demonstrar o que aconteceu.
Faça a vistoria do imóvel com atenção
Se você ainda não recebeu as chaves, a vistoria merece atenção especial. Não tenha pressa. Observe:
paredes;
teto;
pisos;
revestimentos;
portas;
janelas;
instalações elétricas;
instalações hidráulicas;
louças;
metais;
pintura;
áreas externas;
vagas de garagem;
áreas comuns, quando aplicável.
Teste aquilo que puder ser testado. Abra torneiras. Acione descargas. Verifique tomadas. Observe portas e janelas. Procure sinais de umidade. Uma vistoria cuidadosa pode identificar problemas antes mesmo da mudança.
E, caso existam defeitos, registre tudo no documento de vistoria.
Não faça grandes reformas antes de documentar o problema
Imagine que o comprador encontrou uma infiltração e imediatamente contrata uma empresa para quebrar a parede, trocar tubulações e refazer todo o acabamento.
O problema pode até ser resolvido. Mas, dependendo do caso, isso pode dificultar a comprovação posterior da origem do defeito.
Por isso, antes de realizar intervenções significativas, especialmente quando existe discussão com a construtora, é recomendável documentar o problema e avaliar a necessidade de uma perícia ou laudo técnico.
Isso não significa que o consumidor deva deixar um problema grave sem solução. Significa apenas que é importante preservar as provas sempre que possível.
E se o imóvel ainda estiver na garantia da construtora?
Se o defeito aparecer durante o período de garantia contratual ou legal aplicável, o consumidor deve comunicar a empresa o quanto antes.
O ideal é fazer isso por escrito, utilizando os canais oficiais da construtora. Não dependa apenas de uma ligação telefônica. Um e-mail, protocolo de atendimento ou outro meio que permita comprovar a comunicação pode ser muito mais útil posteriormente.
Na reclamação, informe:
qual é o defeito;
quando ele foi percebido;
onde está localizado;
quais prejuízos está causando;
e o que está sendo solicitado.
Se possível, anexe fotos e vídeos.
E se a construtora não resolver?
Se o problema continuar mesmo depois das reclamações, o consumidor pode precisar buscar outras alternativas. Dependendo do caso, pode ser possível solicitar:
reparação do defeito;
reembolso de despesas;
abatimento proporcional do preço;
indenização por danos materiais;
indenização por danos morais, quando houver situação que realmente justifique;
ou outras medidas previstas na legislação.
A solução adequada depende da natureza do defeito e dos prejuízos efetivamente comprovados.
Por isso, cada situação precisa ser analisada individualmente.
Posso pedir indenização?
Em determinados casos, sim. Imagine que uma infiltração tenha causado:
perda de móveis;
danos em eletrodomésticos;
necessidade de hospedagem temporária;
gastos com reparos;
contratação de profissionais;
ou outros prejuízos comprováveis.
Esses danos podem, dependendo das circunstâncias, gerar direito à reparação.
O STJ diferencia o prazo para reclamar do vício daquele aplicável à pretensão de indenização decorrente da má execução do contrato. Em decisões sobre vícios construtivos, a Corte já reconheceu a aplicação do prazo prescricional geral de 10 anos para determinadas pretensões indenizatórias de natureza contratual, sem que isso elimine a necessidade de analisar o caso concreto e os demais prazos aplicáveis.
Por isso, é importante não confundir: prazo para reclamar do vício ≠ prazo para pedir indenização. São questões jurídicas diferentes.
E se o problema estiver em uma área comum do condomínio?
Também pode existir responsabilidade. Problemas que podem envolver questões relacionadas à construção ou à manutenção:
fachada;
cobertura;
garagem;
elevadores;
áreas de lazer;
sistemas hidráulicos;
áreas de circulação;
Nesse caso, é importante verificar quem é responsável pela conservação, quando o problema surgiu e se existe relação com eventual defeito construtivo.
A análise pode envolver o proprietário, o condomínio, a construtora e outros responsáveis, dependendo da situação.
Vale a pena contratar um engenheiro para fazer um laudo?
Em muitos casos, sim. Principalmente quando o problema não é simples ou quando existe discussão sobre sua origem.
Um laudo técnico pode ajudar a responder perguntas como: De onde veio a infiltração? Por que essa rachadura apareceu? O problema compromete a segurança? Qual reparo é necessário? Quanto custa corrigir o defeito? Existe relação entre o problema e a execução da obra?
Essas informações podem ser muito importantes tanto para uma negociação com a construtora quanto para eventual discussão judicial.
O que NÃO fazer quando encontrar um problema no imóvel?
Alguns erros podem dificultar a defesa dos seus direitos:
1. Ignorar o defeito
“Depois eu vejo isso” pode se transformar em um problema muito maior.
2. Fazer o reparo sem registrar nada
Guarde fotos, vídeos, notas fiscais e documentos.
3. Reclamar apenas verbalmente
Sempre que possível, faça a comunicação por escrito e guarde o protocolo.
4. Jogar fora documentos
Contrato, manual, vistoria, conversas e comprovantes podem ser importantes.
5. Esperar anos para procurar orientação
Os prazos legais variam conforme o tipo de problema e o direito buscado.
Quanto antes a situação for analisada, melhor.
O imóvel novo apresentou defeito? Não aceite a ideia de que “faz parte”
Comprar um imóvel novo não significa comprar um imóvel com infiltrações, rachaduras ou problemas que comprometam sua utilização.
Defeitos construtivos precisam ser analisados com atenção.
O consumidor tem direitos e, em determinadas situações, pode exigir que o problema seja corrigido ou buscar reparação pelos prejuízos causados.
Mas existe um ponto fundamental: não espere o problema piorar para tomar providências. Registre o defeito, reúna documentos, comunique formalmente a construtora e, se necessário, procure avaliação técnica e orientação jurídica.
Encontrar infiltração, rachaduras, vazamentos ou outros problemas logo após receber um imóvel novo pode ser extremamente frustrante. Mas o comprador não precisa simplesmente assumir o prejuízo.
A legislação brasileira oferece mecanismos de proteção ao consumidor e existem regras específicas para os chamados vícios construtivos.
O Código de Defesa do Consumidor prevê, por exemplo, prazo de 90 dias para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação em imóveis e estabelece regra própria para vícios ocultos, cujo prazo começa quando o defeito fica evidenciado.
Além disso, o Código Civil possui regra específica sobre a responsabilidade relacionada à solidez e segurança de determinadas construções, enquanto a jurisprudência do STJ reconhece que a análise dos vícios construtivos e das indenizações exige observar o tipo de defeito e a pretensão apresentada.
Por isso, se o seu imóvel apresentou problemas, não esconda a infiltração com uma camada de tinta, não simplesmente cubra a rachadura e, principalmente, não deixe para depois. Documente tudo. Comunique a construtora. Busque uma avaliação técnica quando necessário.
E procure orientação jurídica para entender quais são os seus direitos e quais medidas podem ser tomadas.
Um imóvel novo deve representar segurança e não uma lista de problemas para o comprador resolver sozinho.