Comprar um imóvel na planta costuma envolver uma expectativa que começa muito antes da entrega das chaves. O consumidor conhece o empreendimento por meio de imagens, plantas, maquetes, vídeos, materiais publicitários e informações apresentadas pela construtora ou incorporadora. Por isso, quando o imóvel é entregue com características diferentes daquelas que foram anunciadas, a frustração pode ir muito além de uma questão estética: dependendo do caso, pode existir descumprimento da oferta e violação dos direitos do consumidor.
O problema pode aparecer em situações como área ou disposição do imóvel diferente da anunciada, ausência de uma vaga de garagem que parecia estar vinculada à unidade, alteração de áreas comuns, acabamento diferente do apresentado ou até mesmo a retirada de algum item que teve papel importante na decisão de compra.
E o que fazer quando isso acontece?
A publicidade do imóvel pode fazer parte do contrato
Uma dúvida comum de quem compra imóvel na planta é se aquilo que foi apresentado no material de divulgação realmente pode ser cobrado da construtora. A resposta, em determinadas situações, é sim.
O artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda informação ou publicidade suficientemente precisa, relacionada a produtos ou serviços, obriga o fornecedor e integra o contrato que vier a ser celebrado. Além disso, o artigo 35 prevê que, quando o fornecedor se recusa a cumprir a oferta, o consumidor pode exigir o cumprimento daquilo que foi anunciado, aceitar outro produto ou serviço equivalente ou rescindir o contrato, com direito à restituição dos valores pagos e, conforme o caso, perdas e danos.
Isso significa que o consumidor não deve olhar apenas para o contrato quando pretende verificar se recebeu exatamente aquilo que comprou. Folhetos, anúncios, imagens, plantas, apresentações comerciais e demais materiais utilizados na venda podem ser importantes para demonstrar o que foi efetivamente ofertado.
O próprio STJ já reconheceu que a publicidade, quando contém elementos capazes de induzir o consumidor em erro, pode produzir efeitos de oferta ao público. Em um caso envolvendo imóvel na planta, por exemplo, a Corte analisou publicidade relacionada à existência de vaga de garagem e manteve o entendimento das instâncias anteriores sobre a ocorrência de propaganda enganosa diante das circunstâncias comprovadas no processo.
O memorial descritivo também merece atenção
Além da publicidade, existe outro documento fundamental para quem compra um imóvel na planta: o memorial descritivo.
Ele apresenta especificações importantes do empreendimento e dos materiais que serão utilizados na construção. A Lei de Incorporações Imobiliárias, por exemplo, exige que o memorial descritivo das especificações da obra projetada faça parte da documentação da incorporação.
Por isso, se o consumidor recebeu um imóvel com acabamento, metragem, equipamentos ou outras características diferentes do que consta no memorial descritivo, é importante comparar cuidadosamente os documentos antes de aceitar que a alteração seria simplesmente uma “diferença de obra”.
É justamente essa comparação entre publicidade, contrato, memorial descritivo, plantas aprovadas e aquilo que foi efetivamente entregue que pode ajudar a identificar se houve apenas uma alteração permitida ou um verdadeiro descumprimento da oferta.
Quais direitos o comprador pode ter?
A resposta depende do que foi prometido, do que foi contratado e da dimensão da diferença encontrada. Em determinadas situações, o consumidor pode buscar o cumprimento da oferta, para que aquilo que foi anunciado seja efetivamente entregue, desde que isso seja possível.
Também pode haver outras consequências, como a substituição por solução equivalente ou a rescisão do contrato, quando presentes os requisitos legais. O artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor prevê essas alternativas quando o fornecedor não cumpre a oferta.
Dependendo do caso concreto, também pode ser discutida a existência de prejuízos materiais e, em situações específicas, outros tipos de indenização. Não existe, porém, uma resposta automática para todo imóvel entregue de maneira diferente da publicidade: é necessário analisar a relevância da alteração, os documentos existentes e os prejuízos efetivamente demonstrados.
Guarde as provas antes de reclamar
Um dos maiores cuidados para quem percebe diferenças entre o imóvel comprado e o imóvel entregue é preservar as provas.
É recomendável guardar o contrato de compra e venda, memorial descritivo, plantas, anúncios, folhetos, imagens do empreendimento, mensagens trocadas com vendedores, e-mails, propostas comerciais e qualquer outro material que demonstre como o imóvel foi apresentado no momento da compra.
Isso é especialmente importante porque, depois da entrega do empreendimento, algumas publicidades podem deixar de estar disponíveis na internet. O Procon, inclusive, orienta os consumidores a guardar os materiais publicitários utilizados na venda, justamente porque eles podem servir como prova do que foi oferecido.
Também vale fotografar e documentar o imóvel entregue, principalmente quando a diferença puder ser demonstrada visualmente.
Nem toda diferença significa automaticamente um direito à indenização
É importante fazer uma distinção. A existência de uma diferença entre a imagem de divulgação e o imóvel pronto não significa, por si só, que o consumidor terá direito automático a uma indenização.
Empreendimentos imobiliários possuem projetos, especificações técnicas e regras próprias, e determinados materiais publicitários podem apresentar imagens meramente ilustrativas. Por isso, é necessário verificar o conteúdo da oferta, as ressalvas existentes, o contrato, o memorial descritivo e as características efetivamente entregues.
Por outro lado, uma cláusula contratual não deve ser analisada isoladamente quando houver uma informação publicitária precisa e relevante que tenha influenciado a decisão de compra. O Código de Defesa do Consumidor determina que a oferta contenha informações claras e precisas e proíbe publicidade enganosa, inclusive aquela que, por omissão, seja capaz de induzir o consumidor em erro sobre características relevantes do produto ou serviço.
O que fazer se o imóvel foi entregue diferente do anunciado?
O primeiro passo é reunir toda a documentação e comparar aquilo que foi ofertado com o que consta no contrato, no memorial descritivo e no imóvel efetivamente entregue.
Em seguida, é recomendável formalizar a reclamação junto à construtora ou incorporadora, descrevendo de maneira objetiva a diferença encontrada e solicitando uma solução. Dependendo do caso, também pode ser utilizado o Consumidor.gov.br, desde que a empresa esteja cadastrada na plataforma; as empresas participantes têm até 10 dias para responder à reclamação.
Se o problema não for solucionado, a análise de um profissional pode ajudar a identificar quais direitos podem ser discutidos e quais medidas são mais adequadas para o caso.
Comprar um imóvel na planta envolve um compromisso financeiro de longo prazo e, muitas vezes, a realização de um grande projeto de vida. Por isso, receber algo diferente do que foi anunciado não deve ser tratado automaticamente como uma simples frustração. A publicidade, o contrato e o memorial descritivo precisam ser analisados em conjunto para verificar se houve efetivamente descumprimento da oferta e quais consequências podem decorrer disso.